はじめに
活動を休んでいたマンション探し。
2026年9月ごろから、また少しずつ物件を見始めていました。
※これまでの経緯（転職直後の住宅ローン審査NGなど）は、まとめ記事に整理しています。
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転職からそろそろ1年。
年末には源泉徴収票が出るので、そのときにすぐ動けるように、ちょっと早めにチェックを始めたんです。
気になった物件は2、3件。
実際に動いたのは2件ですが、どちらもダメでした。
- 1件目：「ここいいんじゃない？」と問い合わせたら、すでに契約が進んでいて内見もできず
- 2件目：物件情報にははっきり書いていなかったけど、調べてもらったらオーナーチェンジ物件。安いわけだね……と納得
※オーナーチェンジ物件：賃貸中で入居者が住んだまま売りに出されている物件のこと。
買ってもすぐには自分で住めません。
そんな中で出会ったのが今回の物件。
ちょっと古いけど、立地と条件が比較的希望に近かったので、先日、内見に行ってみました。
そして久しぶりに「ここなら進めてもいいんじゃないか」と思えたんです。
……が、結論から言うと、住宅ローンが組めない物件でした。
私の審査以前の話で、物件そのものの事情。
今回は、その経緯と「こんなケースがあるんだ」という学びを記録しておきます。
※土地の権利の仕組みについては、不動産屋さんから聞いた説明を、私なりに理解した内容です。
正確な言い方や細かい部分は違うかもしれません。
内見したのは、都内の築50年超えマンション
今回見たのは、都内の築50年超えのリノベ済みマンションです。
正直、「あえて築古を選んだ」わけではありません。
都内で、私の予算で、駅近で、ある程度の広さがほしいとなると、現実的に選べるのは築古しかない。それが本音です。
新築はもちろん無理。
築浅も予算オーバー。
条件を並べていくと、残るのは築40年、50年超えの物件ばかりなんですよね。
「ここならいい」と思えたポイント
① 通勤時間がほぼ半分になる
いちばん大きかったのはこれ。
今は乗り継ぎや徒歩も含めて、ドアトゥードアで朝は1時間半くらい見ています。
帰りもそれに近いので、往復で3時間近く通勤に取られている状態。
この物件なら、おそらく片道40〜45分くらい。
毎日1時間半くらい、自分の時間が戻ってくる計算です。
② 駅徒歩10分以内＋2路線使える
駅までは思っていたより近くはなかったけど、徒歩10分以内。しかも2路線使えて、職場にも近くなる。
この条件を満たす物件って、本当に多くないんです。
③ 比較的高層階で、眺望がいい
できれば低層階は避けたいと思っていたので、これは嬉しかった。
空が見える部屋は、それだけで気持ちが違います。
④ リノベ済み
築古だとリノベ済みは珍しくないけど、自分で手を入れなくていいのはやっぱり大きい。
⑤ 旧耐震だけど、耐震基準適合証明書あり
旧耐震の物件は「耐震基準適合証明書がある物件だけ」に絞って探しているので、ここもクリアでした。
気になったのは「東向き」
唯一引っかかったのが向き。
東向きでした。
内見は11時からだったんですが、その時点でもうベランダにちょっと日が残っているくらいで、部屋の中にはほとんど日が入っていない。
「やっぱり南向きがよかったな……」と思いました。
でもよく考えたら、平日の昼間はほぼ会社にいるんですよね。
日当たりの差を感じるのは休日だけ。
毎日1時間半の通勤短縮と比べたら、そこは優先度が下がるかな、と気持ちを整理しました。
駅徒歩もちょっと遠いかな、築年数もちょっと古すぎるかな、とは思ったけど、条件の合致度で言えば「ここに行ったらいいのかな」と思えるくらいの物件だったんです。
まずは事前審査へ。そこで判明した「特殊な物件」
いきなり購入を決めるのではなく、まずは「そもそも私が買えるのか」を確認しよう、と不動産屋さんと話して、事前審査を申し込むことにしました。
ところがここで、不動産屋さんから「この物件、普通の住宅ローンだと通らないんです」と言われてしまいます。
サイト上は「所有権」だった
マンションには、所有権の物件や、定期借地権付きの物件などがありますよね。
私が物件サイトで見ていた限り、この物件は所有権でした。だから普通に住宅ローンが組めると思っていたんです。
土地を法人と住民で分け合っていた
内見のとき、郵便受けに法人の名前も入っているのを見かけていました。
不動産屋さんの説明によると、どうやらその法人もマンションの土地の一部を持っているらしいんです。
そして残りを住民で分けて持っているような形。
その結果、私がこの部屋を買ったとしても、本来その部屋に割り当てられる土地の持ち分を「1」とすると、実際に持てるのはその3分の1だけなんだそうです。
残りの3分の2は「相殺」で借地権が発生しない
普通に考えると、残りの3分の2は法人の土地を借りている形になるので、借地権が発生しそうですよね。
でも説明では、借地権は持ち分と相殺されるので発生しないとのこと。
見直しの時期が来ても発生しないし、更新料などもかからないそうです。
毎月の負担が増えないのはありがたい話。
……なんだけど、これが住宅ローンのネックになっていました。
つまり「所有権」と「借地権」のミックス
私なりに理解したのはこういうことです。
- 所有権だけの物件 → 普通に住宅ローンが組める
- 借地権だけの物件 → 扱う銀行は少なめだけど、住宅ローンを組める道はある
- 今回の物件 → 所有権と借地権が混ざったような特殊な形なので、銀行が担保として評価できない
どちらか一方なら道があるのに、ミックスだからどちらの扱いもできない。
そんなイメージです。
特別ルートでも、プロパーローンでもダメだった
「普通の住宅ローンは無理」と分かったうえで、不動産屋さんからはつながりのある銀行に特別に頼んでみるという方法を提案してもらいました。
「それで通るなら、そのとき考えるでもいいんですよね？」と聞いたら「もちろんです」と言ってもらえたので、お願いすることに。
でも結果は……ダメでした。
知り合いの銀行に何社か聞いてもらったけどダメ。
さらにプロパーローンも聞いてもらったけど、それもダメだったそうです。
※プロパーローン：保証会社を通さずに、銀行が自分でリスクを持って貸すローンのこと。普通の住宅ローンより、その銀行の判断で柔軟に見てもらえるのが特徴です。
しかも今回は、私の情報はまだ何も出していない段階。
つまり私の年収や勤続年数の問題ではなく、物件そのものでNGだったということです。
ちなみに不動産屋さんも、最初からこの事情を聞かされていたわけではなく、内見が終わってから知らされたそう。
こういう物件だと知られると避ける人もいるから、まずは見てもらいたかったのかな……と、これは私の勝手な想像です。
結局、現金で買える人向けの物件なんでしょうね。
もし買えていたら、それはそれで困っていたかも
本当に残念でならないんですが、冷静に考えると、こんな面もあります。
仮に現金で買えたとしても、売るときに次の買い手も見つかりにくい。
つまり買える人が「現金で払える人」だけに限られるので、売りにくいし、売れても安くなりやすい。
マンション探しを始めたとき、私は「売りやすさ」も大事にしていました。
そう考えると、結果的に買わなくてよかった面もあるのかもしれません。
今回の学び：築古物件は「土地の権利関係」まで要注意
築古物件を探していると、配管や耐震のことは気にするけど、土地の権利まではあまり意識しないですよね。私もそうでした。
マンションの土地と部屋をセットで扱う今の仕組み（敷地権）は、1983年の法改正でできたもの。
それより前に建った物件は、土地の持ち方がいろいろなパターンになっていることがあるそうです。
築50年超えなら、まさにその前の時代の建物です。
サイトに「所有権」と書いてあっても、それだけでは分からないことがある。
これが今回いちばんの学びでした。
気になる築古物件があったら、早めに不動産屋さんに土地の権利関係や、住宅ローンが使える物件かどうかを確認してもらうのがよさそうです。
……とはいえ今回は、不動産屋さんにも内見後まで知らされていなかったので、防ぎようがなかったんですけどね。
まとめ：物件は悪くなかった。だからこそ悔しい
- 都内・駅近・予算内で探すと、現実的な選択肢は築古物件
- 通勤時間、眺望、リノベ、耐震と、条件の合致度は高い物件だった
- でもサイト上は所有権なのに、土地の持ち方が特殊で住宅ローンが組めなかった
- 特別ルートの銀行もプロパーローンもNG。私の審査以前に、物件でダメだった
- 築古物件は「土地の権利関係」まで要注意
物件の中身や立地は本当に悪くなかったんです。
だからこそ、残念でならない。
でも、どうにもならないことはどうにもならない。
毎日の通勤から抜け出したい気持ちは変わらないので、また「ここだ」と思える物件を探していきます。
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