※この記事は「マンション購入記」第9話。
転職後、住宅ローンの担当さんと面談してきたのですが、結論から言うと今回は審査を進めるのが難しいという結果になりました。
原因は私の努力不足というより、試用期間中であることと、フラット35の年収判定が実績ベースになることが大きかったです。
同じように転職直後・試用期間中で購入を検討している人の参考になればと思い、今回の内容をまとめます。
結論：今は「買う準備期間」に切り替える
今回の結論はシンプルで、
- 住信SBIネット銀行の独自ローンは試用期間中だと対象外
- フラット35は“実績ベース”で判定されるため、転職直後だと借入額が伸びにくい
- 欲しい物件（3,500万円台）を満額で借りるのは厳しく、頭金を増やすか、タイミングを待つかの二択
という状況でした。
住信SBIネット銀行：金利は魅力。でも「試用期間」が適用外だった
住信SBIネット銀行は、職歴が浅い人に強い（らしい）という話を聞いていて、
独自ローンは金利も良さそうで期待していました。
でも実際は、
- 試用期間中は適用外
- 審査に通すには、試用期間が終わってからが前提
とのこと。
私の雇用契約書では試用期間は6か月。
ただし「前後する可能性あり」と書かれていて、最長で1年になる可能性もあるとの記載もあり…。
つまり今は、制度的に「まだ土俵に立てない」状態でした。
フラット35：金利上昇＋年収判定が“実績ベース”で想像以上に厳しい
次にフラット35の話。
担当さんいわく、今月から金利がぐんと上がっていて
2.08% → 2.26% くらいまで上がっているタイミングとのこと（面談時点）。
そして、フラット35でネックになったのがここ。
- 年収400万円未満：返済額が年収の 30%以下
- 年収400万円以上：返済額が年収の 35%以下
（※この「年収」の見方がポイント）
私の場合、現職の想定年収は400万円以上なんだけど、勤続が浅いため
「推定年収」ではなく、これまでの支払い実績ベースで見られるとのことでした。
要は、
- 現職の月給×12か月（ボーナスの支給はまだないので、ボーナス含まず）
または、
- 昨年の給与所得（前職の実績）
ボーナス額を含まない または 前職の年収がだと、結果的に
返済比率30%枠で計算されやすく、借入額が伸びない → 満額が難しい
という流れ。
私が欲しい物件は3,500万円台。満額借入は難しいと言われた
私が狙っている物件は3,500万円ちょい。
でも今回の条件だと、
- 満額は厳しい
- 借入額を減らして、頭金を多めに入れるしかない
という判断になりました。
でも私は「投資口座を崩したくない」派
ここが私のわがままポイントでもあるんだけど、
投資用口座は、できれば崩したくない。
理由はシンプルで、
- 不測の事態が起きたとき、手元資金が減るのは怖い
- 複利の力が弱くなる（長期のメリットが減る）
- 住むための家とはいえ、生活の安全網は残したい
なので「頭金を増やすために投資を売る」は、私の中では最終手段。
結果として、今回の購入はまた停止となりました。
今できること：会社に確認する2つのこと
担当さんから「やるならここ」と言われたのが、会社への確認。
① 試用期間はいつまでになりそうか？
- 6か月で終わりそうか
- 短縮の可能性はあるか
- 逆に延長の可能性があるか（最長1年）
② 見込み年収の書類を用意してもらえるか？
- 見込年収
- 月例給与
- 賞与見込み（あるなら）
この2つが整うと、次の審査に進みやすくなる可能性が高いとのこと。
「勤続が増えれば一気に通りやすくなる」と言われた
面談で一番救われた言葉がこれ。
もう少し勤続が増えれば、ローンは一気に通りやすくなると思う
そして理想は、
- ボーナス1回支給後
→ 見込年収が明確になって説得力が出る
とのことでした。
ただ一番の悩み：物件が残っているか問題
問題はここ。
「準備が整う頃まで、欲しい物件は残っているのか？」
そして、金利上昇のニュースが出た今、世の中の動きが読めない。
- 金利が上がる前に「早く買う」人が増えるのか
- 逆に、金利が上がって「様子見」になる人が増えるのか
2月、3月は物件が動きやすい時期なのだそう。理由は、（物件を抱える業者の業績によっては）年度末のタイミングで売りたい動きが加速し、値下げされる事も多いそう。 そして、新年度に向けて引っ越し需要も増えるので、結果的に不動産が動くのだそう。
私の準備が整ったタイミングで売れてしまったら、もうそれは縁がなかったと諦めるしかない。
でも、もどかしい…！
私の次のアクション（現実的な作戦）
ここからは「止まった」で終わらせないための、私の作戦メモ。
- 会社に「試用期間の終了見込み」と「見込年収書類」について確認する
- 不動産会社に「動きがあればすぐ教えてほしい」と伝える（買付の状況など）
- 今は焦って動かず、本採用〜賞与1回支給後をひとつの目安にする
- 頭金を増やすなら、投資を売るのではなく「毎月の新規積立の調整」で現金を作る案も検討
まとめ：今は悔しい。でも、次に通すための情報は揃った
今回ダメだったのはショックだけど、面談で「何が壁か」がはっきりしました。
- 試用期間中は厳しい（銀行ローン）
- フラット35も実績ベースで、転職直後は借入が伸びにくい
- でも、勤続が増えれば可能性は上がる
- “買える状態を作る”ために、今やることもある
いったん停止。だけど終わりじゃなくて、次に通すための準備期間に切り替えます。
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