はじめに：事前審査の結果メールが届いた日
先日、SBI新生銀行に出していた住宅ローンの事前審査の結果メールが届きました。
結果は……「NG（お見送り）」。
頭では「たぶん厳しいだろうな」と分かっていたつもりでも、
いざ現実として「ダメでした」と通知されると、
正直ちょっとショックでした。
同時期にお願いしていた地方の信用金庫の事前審査も、
「給与が丸々1か月分出るまでは判断が難しい」という理由で見送り。
つまり今の私は、
- 年収は上がる予定だけれど、
- その「実績」がまだ書類に表れていない状態
ということで、“審査の土俵にちゃんと乗れていない” ことがはっきりしました。
今回はそのことをきっかけに、
- なぜ事前審査がNGだったのか
- 待ち期間に考え直したこと
- フルローンと頭金について、FPの勉強で気づいたこと
を書いておこうと思います。
1. 事前審査NGの主な理由：丸々1か月の給与明細がない
今回の事前審査は、
- SBI新生銀行（ネットで完結するタイプ）
- 地方の信用金庫
この2つにお願いしていました。
どちらからも共通して言われたポイントがこれです。
「今の勤務先での給与明細が、1か月分きちんと揃ってからでないと判断しづらい」
私の場合、
- 前職までは年収 約360万円
- 転職後は、額面年収500万円前後になる見込み
- ただし、現時点では
- 転職後1か月経過と少し
- 給与明細はまだ「1か月分フル」ではない
という状況でした。
つまり銀行からすると、
- 「これから年収500万円になる予定」はあくまで口頭ベース
- 書類で証明できるのは
「前職の年収360万円くらい」＋「今の会社に入ったばかり」
という状態。
この条件で3,000万円台半ば〜後半のローンを希望したので、
「今はまだリスクが高い」と判断された
というのが、今回の事前審査NGの大きな理由だと思います。
2. 「とりあえず出してみたら何とかなる」は通用しない
今回のことで、改めて痛感したのは、
「年収の“予定”ではなく、“実績”がないと銀行は動きづらい」
という当たり前の事実でした。
私の頭の中には、
- 「これからは年収500万円になるはず」
- 「現時点での貯蓄（投資信託など）は約1,000万円ある」
- 「生活費もそこまで浪費しているわけじゃない」
という感覚があったので、
「ギリギリだけどいけるんじゃないかな？」という淡い期待がありました。
でも銀行は、
- 「将来上がる予定」というふわっとした話より
- 「去年いくら稼いだか」「今いくらもらっているか」という数字と実績
を冷静に見ます。
今回はまさに、
「私の感覚」と「銀行が見る現実」のギャップが
そのまま結果に出た形だったな、と感じました。
3. 待ち時間に入って、逆に頭が冷えてきた
事前審査がNGになったことで、
自動的に**「給与明細が1か月分出るまで“待ち”の期間」**に入りました。
少し時間が空いたことで、
逆にいろいろなことを考え直すきっかけにもなりました。
- 本当に今、築古マンションでいいのか？
- これから数年で、物件価格はどう動くんだろう？
- 金利は今後上がっていくのか、下がるのか？
- フルローンで買うのは、やっぱりリスクが高すぎないか？
物件を見ていると、
都内では「築50年前後・50㎡前後・3,000〜4,000万円」という中古がたくさんあります。
私が気になっているのも、まさにそのゾーンの物件。
- 駅チカ
- フルリノベで室内は綺麗
- だけど築年数は50年オーバー
という、**「立地と住み心地はいいけど、築古であることが不安」**な物件です。
事前審査が通っていたら、その勢いで進んでいたかもしれない。
でも、一旦立ち止まる時間ができて、
「築古のリスク＋フルローン＋タイトな返済比率」
というトリプルコンボが、
本当に自分にとってベストなのかどうか、
冷静に考え直す機会になりました。
4. FPの勉強で気づいた「フルローンの落とし穴」
最近、FP（ファイナンシャル・プランナー）の勉強も少しずつ始めています。
その中で出てきたのが、「頭金」と「金利」の話。
教科書的には、
- フルローン（頭金ゼロ）よりも、頭金を1〜2割入れた方が金利条件が良くなりやすい
- 頭金が多いほど、借入額が減る＆金利が下がる可能性がある
- 結果として、総支払額（利息）が大きく変わる
というセオリーがあります。
今回私が考えていたのは、
- 物件価格＋諸費用をほぼフルローンで組む
- 手持ちの1,000万円は「投資信託などで運用に回す」
というプランでした。
でも、
- フルローンだからこそ金利が高めになるかもしれない
- 物件価格の1割くらいは、頭金として用意しておいた方がいい
- 諸費用も現金で出せるようにしておいた方が、
後々の選択肢が広がる
ということを、FPの勉強を通して改めて理解しました。
「資産運用を優先して、住宅はフルローンで」は
一見効率がよさそうに見えて、
実はリスクも結構大きい戦略だったんですよね。
5. これからの方針：頭金＋諸費用＋“余裕資金”をどうするか
事前審査NG→待ち、という流れの中で、
今のところ考えている方向性はこんな感じです。
① 給与明細が1か月分揃ってから、改めて事前審査
- 「年収500万円見込み」をちゃんと書類で証明できるようになってから
- 再度、銀行に事前審査をお願いする
ここは最低条件としてクリアする必要があると実感しました。
② 頭金1割＋諸費用を現金で出せるようにする
- 物件価格の1割くらいは頭金として用意したい
- 加えて、諸費用（登記費用・手数料・仲介手数料など）も現金で払えるのが理想
現状の私のプランでは、
- 投資信託などの資産約1,000万円は「基本ノータッチ」
- 頭金＋諸費用は、新たに貯めていくか、
一部だけ取り崩すか、このあたりはまだ検討中です。
③ “余裕資金”としての生活防衛費も意識する
ローン返済だけでなく、
- 突発的な出費
- 仕事や体調の変化
にも耐えられるように、
6か月分くらいの生活費は、現金 or すぐ動かせる資産で持っておきたいと考えています。
- 毎月の支出を27〜30万円とすると
- 6か月分で約160〜180万円
このあたりを「手をつけないクッション」として持ちながら、
それとは別に頭金や諸費用をどうするか——
ここが今後の大きなテーマになりそうです。
6. 築古をどう見るか？もう一度、立ち位置を確認する
「待ち期間」に入ってみて、改めて感じているのは、
私は築古マンションを“攻めた条件”で買おうとしていた側なんだな、ということ。
- 年収に対してローン比率はけっこう高め
- 物件は築50年以上
- フルローン寄りで、手元の余裕資金もそこまで厚くない
という組み合わせは、
やっぱり“上級者向け”の選択だったのかもしれません。
だからといって、
「じゃあ築古は絶対やめるべき」とは、正直まだ思っていません。
- 駅チカで通勤のストレスが減る
- 日当たりや眺望が良くて、家で過ごす時間の満足度が上がる
- 家の中が快適になれば、外食や娯楽の仕方も変わってくる
そういう生活の質の上がり方は、やっぱり魅力的です。
ただその一方で、
- 築古のリスク
- フルローンのリスク
- 返済比率の高さ
この3つを全部背負うのではなく、
「どこかを少しずつ“安全寄り”に寄せていく」必要があるな、と感じています。
おわりに：事前審査NGは「終わり」じゃなくて「一回立ち止まる合図」
正直、事前審査NGのメールを開いた瞬間は、
ふわっと心が沈みました。
でも、時間が経ってみると、
「これはいったん立ち止まって、
自分の条件と物件の条件を整理し直す合図だったのかも」
とも思えるようになりました。
- フルローンで突っ走らなくてよかったかもしれない
- 頭金・諸費用・生活防衛資金という「守り」の部分を見直す時間ができた
- 築古をどう捉えるか、一段深く考えられるようになった
そう思うと、
この「NG」は悪いニュースだけではなかったのかもしれません。
同じように、
- 転職したばかりで年収はこれから上がる予定
- 貯金や投資はそこそこある
- でも書類上の「信用」がまだ追いついていない
という人の参考になれば嬉しいです。
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