年収500万円予定の私が「3,600万円ローンはアリかナシか」本気で悩んでいる真っただ中の話
はじめに
40代独身で、中古マンション購入を本気で検討中です。
先日、気に入っている駅チカ・フルリノベ・築古マンションについて、SBI新生銀行に事前審査の申込みをしました。
ふと、
- 私の収入で本当に返していけるのか？
- 3,600万円近いローンは「攻めすぎ」じゃないのか？
- 築古マンションを買うって、将来的にどうなの？
という不安が一気に噴き出してきて、
AI（チャッピー）にも相談しながら、かなり考えまくっています。
今日はその「頭の中のぐるぐる」を、同じように悩んでいる人の参考になればと思って、まとめておきます。
1. 3,600万円のローンは危険？年収500万と返済額のリアル
まず前提として、私の収入イメージはこんな感じです。
- 前職までの額面年収：約360万円
- 転職後の見込み年収：約500万円（月給＋賞与4.5ヶ月想定）
とはいえ、今はまだ転職して間もないので、
「500万円」が書面で証明できるわけではなく、実績としては350〜375万円くらいで見られてしまう状況です。
ローン3,600万円の場合のざっくり返済額
ローン総額はだいたい3,600万円になりそう、という前提でシミュレーションしました。
- 3,600万円をボーナス払いなし・約30〜33年で返済
→ 毎月の返済はおおよそ11万円台前半
ここに、
- 管理費＋修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険
などが乗ってくるので、
**「住居関連の支払いだけで月13万円前後」**になるイメージです。
今の賃貸は、家賃8万円ほど。
単純比較すると、毎月＋5万円くらいアップする計算になります。
2. 手取りと返済割合：一般論だとアウト寄り、でも実感は…？
よく言われるのが、
住宅ローン＋管理費などの「居住費」は
手取りの25〜30％に収まると安心
という目安。
私の場合、
- 年収500万円の手取りイメージ：約380〜400万円
- 月あたり手取り：ボーナス込みで平均31〜33万円
ここに対して、
- 住居関連支出：約13万円（月）とすると
→ 手取りの 約40％前後
つまり「教科書的な基準」から見ると、
✅ 25〜30％：安全圏
❌ 40％：けっこう攻めてる
という結果になります。
数字だけを見ると、ローンを支払っている期間中はずっとカツカツの生活になりそうです。
でも、独身＆実績ベースで見ると…？
ここで、もうひとつ大事だと感じた視点があります。
ローン支払いは、手取り額の25％～30％が目安…というのは誰を基準にしているのか？
例えば、
- 私は独身・子どもなし
- 昨年の額面年収は約360万円
→ それでも「カツカツで生きられない」という感覚はなかった - 支出は年間約300万円
→ 正直、節約すればもう少し絞れたはず
つまり、
「教科書的な“安全ライン”には当てはまらないけれど、
独身・実際の生活感をベースに考えると、ギリギリ成立しそう」
という、なんともグレーなゾーンにいるのが分かりました。
「家計にめちゃくちゃ余裕がある」とは言えない。
でも、「絶対無理なレベル」でもない。
この中途半端さが、余計に悩ませてくるんですよね…。
ただ、具体的な数値にしてみると、今の生活と大きく変わらないという感覚。
3. じゃあ何がカギになる？チャッピーに言われた「6ヶ月クッション」
チャッピーから言われて、なるほど…と思ったのが
“攻めたローンを組むなら、
その分「守るお金（クッション）」を意識した方がいい」
という考え方でした。
6ヶ月分の生活費をクッションに
私の生活イメージからすると、
- ローン＋管理費＋生活費を含めたトータル支出は
マンション購入後で 月27〜30万円前後 になりそう
これをベースに、
- 6ヶ月分の生活費クッション
- ミニマムライン：20〜25万 × 6ヶ月＝120〜150万円
- 今の生活レベルを守る安心ライン：27〜30万 × 6ヶ月＝162〜180万円
👉 150〜180万円くらいを、
いつでも使える現金 or 値動きの小さい資産で持っておくと安心
というアドバイスでした。
私はすでに、NISAなどで運用している資産が約1,000万円ありますが、
そこは**「長期で育てるお金」**として、基本的には触らずに運用し続けるつもりです。
なので、
- この1,000万円はあくまで「老後・将来の選択肢のためのお金」
- 別枠で “有事用の200万円” をこれから貯めていく
という方針にしました。
ローンを組む最初の2年くらいは、正直カツカツになると思います。
その期間はほとんど貯金できないかもしれません。
それでも、
- 3年目以降、少しずつ生活が馴染んできたら
- 毎月数万円＋ボーナスの一部を「防衛資金」用の口座に積み上げていく
そんなイメージで、200万円のクッションづくりをしていこうと思っています。
4. 築古マンションの不安と、それでも惹かれる理由
今回の物件は、築古マンションです。
不安材料としては、
- これから大規模修繕や設備更新が何度も必要になる年代
- 修繕積立金の残高は、今のところ約2,000万円ちょっとで
「年数のわりには少なめ」と言われたこと - 将来、一時金（1戸あたり数十万〜）の可能性もゼロではないこと
などがあります。
一方で、ポジティブな要素もあって、
- 駅からほぼ徒歩1分の抜群の立地
- 大きな道路沿いで前に高い建物が建ちづらく、日当たりと眺望がいい
- ハザードマップ上も、洪水などのリスクが比較的低いエリア
- 耐震補強済み＋新耐震基準適合証明付き
- 部屋はフルリノベーション済みで、住み心地はかなり良さそう
いわゆる「築古リスク」は承知の上で、
- 10〜20年は自分で住むつもり
- その間にローンをある程度返しておけば、
売却価格が多少下がっても“資産ゼロ”にはならない- 場合によっては、将来デベロッパーによる建て替えなどの可能性もある
という「リスク込みで、それでも選びたい物件」だと感じています。
5. SBI新生銀行の事前審査を出して、改めて気づいたこと
SBI新生銀行で事前審査の申込みをした際、
担当の方と話をしながら、改めて自分の状況を整理できました。
- 前年の年収実績はまだ低い
- 転職して間もない
- ただし、今後は年収500万円クラスが見込める
- 貯蓄・運用資産は約1,000万円ある
数字だけを見ると、**ローン3,600万円は「ギリギリ攻めてる側」**なのは間違いありません。
でも、
- 「少し頑張れば払えるライン」なのか
- 「いつ破綻してもおかしくないライン」なのか
この違いを見極めたくて、
チャッピーにも相談しながら、支出・手取り・安全資金・築古リスクを全部ひっくるめて考えました。
そのうえで今は、
✅ 事前審査が通ったら、マンション購入の方向で進む
❌ 通らなかったら「ご縁がなかった」と割り切って、
改めて貯め期に入る
というラインで、自分の中の答えをいったん決めました。
6. この記事で伝えたいこと
この数日、正直「マンションのことしか考えられない」くらい悩みました。
築古・ローン額・年収・資産・老後…
全部が頭の中でぐるぐるしていた感じです。
この記事で伝えたいのは、
- 「3,600万円のローンは危険です／安全です」という結論ではなく、
- 「自分の数字と価値観にちゃんと向き合って、
どこまでなら“攻め”を許容できるか考えるプロセスそのもの」
です。
私の場合は、
- 年収500万円見込みで3,600万円ローンは、一般論では攻めすぎ
- でも、独身・生活の実感ベースでは「ギリギリいけるかもしれない」ライン
- その代わり、
- 防衛資金（6ヶ月分の生活費＝150〜180万円）の意識
- 将来の修繕・一時金リスクを受け止める覚悟
- 2年間は「貯金ほぼゼロ期間」になることの理解
をセットにしたうえで、それでも進むかどうかを決めようとしています。
あと、今の仕事を頑張って、少しでも年収を上げる努力をする事！
おわりに
マンション購入って、「数字」と「感情」と「将来の不安」が全部ごちゃ混ぜになって押し寄せてくるイベントですね。
私は今も正直、100％の確信があるわけではありません。
それでも、
- 事前審査の結果
- 家計と資産の状況
- 自分の価値観（QOLをどう上げたいか）
を材料にしながら、自分で納得して選びたいと思っています。
同じように、
- 40代で、
- 独身で、
- 中古マンション（しかも築古）を検討していて、
- 「ローン額、これ攻めすぎかな…？」と悩んでいる人
がいたら、
この「ぐるぐるした考えの過程」が、少しでも参考になれば嬉しいです。
※このシリーズは、
**【40代独身女性のマンション購入記】**として続けていく予定です。
- ローン事前審査の結果
- 実際に購入できたかどうか
- 買った場合の生活の変化や、お金のリアル
なども、今後正直に書いていきますね。
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