駅徒歩1分・フルリノベ・眺望良し。
築年数はかなり古いけれど、管理状態は良好そう――。
そんな「駅チカ＆コンパクトな中古マンション」を本気で買いたいと思い、いよいよ住宅ローンの事前審査に行ってきました。
今回は、転職してまだ1ヶ月の40代独身女性が、どういう条件でどんな風に審査に挑んだのかをまとめます。
「転職したばかりだけど家を買いたい」
「年収400万円前後で、どこまで借りられるの？」
という方の参考になればうれしいです。
物件スペックと、私が狙っている理由
今回検討しているのは、都内・駅徒歩1分の築古だけどフルリノベ済みの2DK。
- 駅チカ（ほぼ駅直結レベル）
- 比較的高層階で眺望◎・日当たりも良い
- 室内はフルリノベーション済み
- 管理もきっちりされている印象（大規模修繕・設備更新の履歴あり）
一方で、
- 築年数は50年オーバー
- 専有面積は約48㎡で、2人で住むには少し手狭
- ファミリー向けではない
という「クセのある物件」でもあります。
ただ、私は今後も一人暮らしの可能性が高い40代独身。
駅から中途半端に離れた築浅マンションより、思い切り駅チカに振り切った方が将来の資産性はあるのでは？と考えています。
想定年収500万円…のはずが、書類上は375万円問題
今回のローン計画の前提は、
「年収500万円くらいなら、3,000万円前後の借入も現実的かも」
というイメージでした。
転職の面接では、
- 「年収500万円くらいは欲しい」と希望を伝え、
- 「賞与は実績で年4.5か月分出ている」と聞いていたので、
月給＋賞与を合計すると、ざっくり年収500万円になるはず…という計算です。
ところが。
実際に書類を揃えてみると、銀行が見る「年収」は私のイメージと全然違うことが判明しました。
- 前職（スタートアップ）の源泉徴収票：約350万円
- 現職の雇用契約書：月給のみ記載（賞与有の記載のみで、賞与額の記載はなし）
- 現職の給与明細：まだ半月分しか手元にない
つまり、今の時点で提出できる「年収の証拠」は、
前職：350万円
＋ 現職：月給ベースを12か月に換算 → 約375万円相当
…という数字になってしまうのです。
私の頭の中では「年収500万円のつもり」でも、
銀行から見える私は“年収375万円の人”。
このギャップが、借入金額にかなり影響しそうです。そもそも借入れが出来ないかもしれません💦
転職歴と「スキルアップ転職」の伝わりにくさ
簡単に私の経歴を書くと、こんな感じです。
- 食品メーカーで約14年間勤務
- 業界のスタートアップ企業へ転職（年収はいったん下がるが、成長を期待）
- 1年と少し経ったところで、会社の資金状況に不安を感じ転職を決意
- 現在は、同じ業界の団体職員として働き始めて1ヶ月
自分としては、
「同じ業界の中で経験を活かしつつ、
スキルアップ・安定性アップを目指した転職をした」
のつもりです。
でも、書類上の見え方は全然違います。
- 現職：勤続1ヶ月
- 前職：約1年ちょっとで退職
- その前：14年勤務（ここは記載できる場所がありませんでした）
履歴だけを見ると、
「直近2社の勤続が短い人」＝「仕事が続かない人？」
と見られてもおかしくありません。
事前審査用の申込書にこれらを数字で書き込んでいく作業は、
「自分の社会的な評価を、数字だけで突きつけられる」
ような、不思議な感覚でした。
ネット銀行で撃沈した話 〜 楽天銀行の壁 〜
最初に検討したのは、金利の低さが魅力のネット銀行。
特に、私の投資のメインが楽天証券なので、
「楽天銀行なら、保有資産も見てもらえて有利かも？」
と淡い期待を持っていました。
しかし現実はけっこうシビアで、
- 画面上で前年の年収と借入希望額を入力するスタイル
- 書類上の年収（約375万円）で3,000万円超の借入希望を入れると、その時点で次に進めない
- 「現職では年収が上がる予定で…」という説明は、フォームでは一切できない
という理由で、そもそも申請までたどり着けませんでした。
ネット銀行は金利が魅力的な一方で、
「入力された数字だけで機械的に足切りされる」
という現実を、身をもって味わいました。
信用金庫での事前審査と、提出した書類
一方、今回の事前審査をお願いしたのは、地元の信用金庫。
こちらは、不動産会社の担当さん経由で話を進めてもらう予定です。
提出した書類はこの4つ。
- 昨年の源泉徴収票（前職分）
- 現職の雇用契約書（基本給が記載されているもの）
- 運転免許証
- マイナンバーカード
信用金庫の場合は、ネット銀行と違って、担当さんがフォローいただけるようで、
- 転職の背景や、業種が同じであること
- これまでの勤務年数（14年＋1年ちょっと）
- 今後の昇給や賞与の見込み（これは口頭ベース）
なども、ある程度は人間同士の会話の中で汲み取ってもらえる印象があります。
もちろん、それでも年収の実績値が弱いことに変わりはないので、
審査が通るかどうかは正直かなり期待薄です。
フラット35という選択肢
もうひとつ候補になっているのが、フラット35。
- 勤続年数や雇用形態に、銀行よりは柔軟なイメージ
- 長期固定金利で、今後の返済計画が立てやすい
- ただし、金利は変動金利より少し高め
フラット35については、
「まずは1ヶ月分の給与明細が揃ったタイミングで、事前審査をしてみましょう」
と言われているので、今はその準備段階です。
この時点で、狙っている駅チカマンションが残っているかどうかは…正直、運次第。
事前審査の申込書を書きながら感じたこと
申込書に、自分の年収・職歴・借入希望額をひとつずつ書いていく作業は、
「ローンを通して、自分の社会的な評価を客観的に見せられる」
ような、初めての経験でした。
- 頭の中では「スキルアップの転職を重ねてきた」と思っていても、
書類の上では**「直近2社の勤続が短く、年収もまだ低い人」**に見える。 - 性格や人柄ではなく、
“数字の実績”でしか評価されない世界に、少しショックも受けました。
でも同時に、
「自分で稼いで、自分の生活を自分で良くしていきたい」
「将来の不安を減らすために資産をどう持つか、ちゃんと考えたい」
という気持ちが、前よりもハッキリした気がします。
ローンを組むことが目的ではなくて、
- 生活の質を上げること
- 資産の分散（現金・投資・不動産）
- 将来の安心感
その全部を考えた結果としての「マンション購入」なんだな、と改めて実感しました。
まとめ：駅チカ築古は“攻め”かもしれないけれど
今回の物件は、
- 駅チカ
- フルリノベ
- 眺望良し
- 管理良好
という、私にとってはかなり理想に近い条件です。
一方で、
- 築年数はかなり古い
- 専有面積はコンパクト
- ローンはフルに近い金額を組むことになる
という意味では、“攻め”の選択肢でもあります。
資産価値だけで見れば、
もっと無難な選択肢もあるのかもしれません。 売却時には、もう資産とは言えないかもしれません。
それでも私は、
「中途半端な駅距離の築浅より、
駅チカに振り切った築古の方が、長い目では価値があるかもしれない」
と考えていて、
その仮説を自分の人生で試してみたい気持ちも正直あります。
事前審査が通るのか、金額はいくらになるのか。
まだ結果は分かりませんが、**これも含めて「40代独身女性のマンション購入記」**として、今後もリアルに記録していきたいと思います。
次回は、
**事前審査の結果が出たら、その内容と「借入可能額を見てどう感じたか」**を、また正直に書く予定です。
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