私のベース：年収・資産・働き方
まずは、マンション購入を考えるうえでの「私のスペック」をざっくり整理します。
- 40代・独身・一人暮らし
- 正社員（団体職員）
- 想定年収：額面で約500万円前後
- 月給：約31.3万円
- 賞与：年間4.5か月分の見込み
- 資産：
- 現金＋投資信託＋株などで、合計約1,000万円
- 個人年金保険あり（60歳以降に約600万円受取予定）
ここだけ見ると、
「めちゃくちゃ余裕があるわけではないけど、マンション購入を完全に諦めるレベルでもない」
という微妙なラインだと思っています。
NISAとiDeCoは“生活費とは別枠”のつもりだけど…
ここは前提としてちゃんと書いておきたいポイント。
- NISA：毎月33,000円
- iDeCo：毎月5,000円（2026年開始予定）
と金額だけ聞くと、「毎月の家計から4万円近く出ていくの？」と思われそうですが、今はこういう状態です。
- NISAの33,000円は、
→ 基本的に投資用口座の中でやりくりしている
→ 株を売却したお金などを回しているので、給与からは出していない - iDeCoについても、
→ できれば同じように投資口座から賄いたいと思っている
とはいえ、
- 相場の状況によっては、
→ 思ったように売却できない月もある - そんなときは、
→ 生活資金から捻出する場面もゼロではない
というのが正直なところです。
なので、
✔ 「常に毎月4万円が家計から出ていく」わけではないけれど
✔ 完全に切り離せるとも言えない
くらいのグレーな位置づけで、
**「できれば生活費とは別枠で続けたい積立」**として考えています。
3,300万円と3,600万円のローンを数字で比べてみた
諸費用込みで考えると、ローンの総額は最大3,600万円くらいになる可能性があります。
ざっくり、
- 金利：0.6〜0.7％台
- 返済期間：33年
- 管理費＋修繕積立金など：月約1.8万円（目安）
として計算したときのイメージがこちら。
3,600万円借入の場合（イメージ）
- ローン返済：月 約101,000円
- 管理費＋修繕積立金：月 約18,000円
- 合計：月 約11.9万円
3,300万円借入の場合（イメージ）
- ローン返済：月 約92,000〜93,000円
- 管理費＋修繕積立金：月 約18,000円
- 合計：月 約11.1万円
今の家賃（8万円）と比べると…
- 3,600万円借入 → ＋約4万円
- 3,300万円借入 → ＋約3.1万円
これに加えて、固定費の支払いが増える
- インターネット回線は自分で契約することになる
→ 月々4,000〜6,000円程度の追加出費になる可能性が高い
今の住まいでは建物で一括加入していて通信費がかかっていないので、
新居ではここもじわっと効いてくる固定費になります。
つまり、住居関連だけをざっくり並べると、
- 今：家賃8万円、通信費ほぼゼロ
- ローン＋管理費＋修繕＋ネット：
- 3,300万借入だと、合計11.5〜11.7万円くらいになるイメージ
→ プラス差額は実質4万円弱になってくる感覚です。
そもそも、この条件で借りられるのか問題
ここが、たぶんいちばんリアルな壁。
私の職歴の流れはざっくりこんな感じです。
- 前職：地方寄りの安定企業で長期勤務（10年以上）
- その後：都心のスタートアップに転職（年収350万円台・賞与ほぼなし）（1年3か月）
- 現在：賞与・安定を求めて再転職 → 団体職員
- そして、今の時点での勤続年数は「1ヶ月」
この状態でマンション購入を考え始めています。
住宅ローンの審査は、ざっくりいうと
- 年収
- 勤続年数
- 雇用形態
- 他の借入状況
- 貯金・資産の有無
などを総合的に見られますが、
「勤続1ヶ月」というのは、かなり不利な条件
です。
- 「勤続3年以上」「少なくとも1年以上」などの基準を持つ銀行も多い
- 勤続1ヶ月だと、
→ 「そもそも審査の土俵に乗りにくい」
→ 乗れたとしても、最優遇金利は通りにくい可能性が高い
つまり、
✔ 3,300万円や3,600万円のシミュレーションは“理論上の話”であって
✔ 私の今の条件で「そのまま借りられる」とは限らない
✔ 借りられたとしても、金利優遇が小さくなる（＝やや高い金利になる）可能性がある
という前提は、ちゃんと頭に置いておく必要があります。
「銀行が貸してくれる額」と「自分が借りていいと思う額」は別物
ここから分かるのは、
- 銀行が「この条件なら貸してもいいですよ」と判断する金額
- 自分が「この条件なら生活しながら無理なく返せる」と感じる金額
は、本来は別軸で考えなきゃいけないということ。
今の私は、
- 年収：額面500万円前後を想定
- 資産：1,000万円前後（うち、当面は頭金には使わないつもり）
- 住居費は今より3〜4万円上がる覚悟
- ただし、
- 通信費も増える
- NISAやiDeCoをどう捻出するかで、家計は揺れやすい
- さらに、勤続1ヶ月という審査的ハンデ付き
という状態です。
これを踏まえて、今のところの感覚はこんな感じ。
- 3,600万円借入：
→ 金額的にも、勤続年数的にも、私には攻めすぎ - 3,300万円借入：
→ 正直「ちょい攻め〜ギリ許容」ライン
→ 金利が少し高めになる前提なら、なおさら慎重に考えたい - 3,000万円前後：
→ 心情的にはこのくらいが精神的に一番落ち着く
「借りられるか分からないからこそ、整理しておきたいこと」
現時点では、
- まだ実際の住宅ローン事前審査はこれから
- 金利がいくらで、いくらまで借りられるのかも、はっきりは分からない段階
です。
それでも今のうちから、
- 自分の年収・資産・家計のバランスを見て、
→ 「自分がどこまでなら借りていいと思えるのか」 - 勤続年数が短いことによるリスク（借りられない可能性・金利優遇が受けにくい可能性）
- 通信費など、今より増える固定費も含めた「本当の住居コスト」
を数字と気持ちの両方で整理しておくのは、
後から感情だけで突っ走らないためのブレーキになると思っています。
まとめ：今の私が「現実的かも」と思っているライン
この記事を書いている時点での、私の暫定的な結論はこんな感じです。
- 年収500万円前後・貯金1,000万円前後・勤続1ヶ月の私が、
「本気で欲しい中古マンション」を狙うとしたら… - 借入額は3,000万〜3,300万円くらいが現実的な上限
（3,600万円は“夢としての数字”に近い） - NISAやiDeCoは、基本は投資口座内でやりくりしつつ、
→ 無理のない範囲で継続
→ どうしても厳しいときは、生活資金とのバランスを見て調整する - 通信費の増加も含めて、
→ 住居関連の固定費は今より月3〜4万円増える覚悟が必要
そして何より、
「そもそもこの条件で、どこまで貸してもらえるのか？」
「金利はどのくらいで、どの銀行なら可能性があるのか？」
という現実的なラインを確認するために、事前審査に進んでみるつもりです。
次回は、事前審査に出してみた結果と、銀行にどう見られたか
次の記事では、
- 勤続1ヶ月・転職歴あり・年収500万円前後・資産1,000万円前後
という条件で、 - 実際に住宅ローンの事前審査をお願いしてみたときのこと
- どんな書類が必要だったか
- 何を聞かれたか
- 「いくらくらいまでなら貸せそう」という話になったか
- 金利の優遇はどの程度だったか（または、されなかったか）
このあたりを、体験ベースでまとめていく予定です。
「条件が完璧ではない40代独身が、どこまでいけるのか？」
自分でもドキドキしつつ、ちゃんと記録に残していこうと思います。
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