40代独身・年収はだいたい500万円。
駅チカで眺望などの条件がほぼ理想的な「ややコンパクトなマンション」に出会いました。 ただ、かなり築古です。でも、築古じゃなければ…とても手が届きません💦
そして、問題はお金。
ローンの希望額は3,600万円。
転職したばかりで収入が安定していない中、この金額は現実的なのか？
投資信託を崩して頭金にすべきなのか？
ここ最近ずっと、そんなことばかり考えています。
今回は、マンション購入記の番外編として、
- 年収500万円×ローン3,600万円のバランス
- 借入額を少し下げた場合の毎月返済額
- 投資信託700万円を崩すかどうか問題
について、今の悩みを正直に書いてみます。
私の前提条件と「理想の借入額」
まずは、私のざっくりスペックです。
- 年収：およそ 500万円（転職直後のため推定）
- 手取り月収：およそ 32万円 と仮定（額面）
- 理想の借入額：3,600万円（頭金ほぼナシ＆諸経費込みで考えたい）
- 物件のイメージ
- 駅から近くて通勤・買い物に便利
- 築年数は古めで、広さもややコンパクト
- でも、立地や管理状況を含めると、私にとっては「ほぼ最善の選択肢」
築年数と少しの狭さを許容できるなら、
この物件以上にしっくり来るところはなかなか無さそう。
だからこそ、「借金を背負ってでも買うべきか？」と本気で悩んでいるところです。
ローン3,600万／3,300万／3,000万だと毎月いくら？
年収500万円に対する返済比率をざっくり計算してみる
今回は分かりやすく、額面年収500万円 を前提に、
借入額ごとの返済比率をざっくり出してみました。
（金利1.5％・35年ローン・元利均等返済で計算）
| 借入額 | 毎月返済額（約） | 年間返済額（約） | 年収500万円に対する返済比率 |
|---|---|---|---|
| 3,600万円 | 約11.0万円 | 約132万円 | 約26％ |
| 3,300万円 | 約10.1万円 | 約121万円 | 約24％ |
| 3,000万円 | 約9.2万円 | 約110万円 | 約22％ |
※毎月返済額の元の計算値はこんなイメージです（小数点以下は切り捨てて「約◯万円」と表記しています）。
- 3,600万円：110,226円 → 年間約132万円 → 132万 ÷ 500万 ≒ 26％
- 3,300万円：101,041円 → 年間約121万円 → 121万 ÷ 500万 ≒ 24％
- 3,000万円：91,855円 → 年間約110万円 → 110万 ÷ 500万 ≒ 22％
返済比率の目安と、私の今の立ち位置
一般的には、
- 返済比率 25％前後まで：
→ 生活にはある程度ゆとりがあるライン - 30％を超える：
→ 「ローンのために働いている感」が出やすく、人によっては結構キツい
と言われることが多いようです。
私のケースだと、
- 理想の借入額3,600万円だと → 約26％
- 少し落として3,300万円だと → 約24％
- さらに下げて3,000万円だと → 約22％
という感じで、
銀行の返済比率だけを見ると「アウトではないけれど、ちょっと背伸びしているライン」
にいる、ということが分かりました。
銀行の審査的にはギリギリ通る可能性はありそうですが、
自分の感覚としては「生活の余裕がかなり削られそうだな…」と感じているラインです。
でも実際は手取り額はもっと少ないから、体感としてはもっとキツく感じるはず…💦
特に私は、
- 旅行や外食も楽しみたい
- 投資も続けて、少しずつ資産を増やしたい
という欲張りタイプなので（笑）、
毎月の固定費が増えすぎることにかなり抵抗感があります。
投資信託700万円を頭金に崩すべきか問題
もう一つの大きな悩みがこちら。
- 現在の投資信託残高：約700万円
- これをそのまま運用し続けるか
- それとも、300万円だけ取り崩して頭金にするか
数字だけを見ると、頭金を入れて借入額を減らした方が、
毎月の返済は当然ラクになります。
でも、ここには「複利の力」という見えにくい差が出てきます。
そのまま700万円を運用した場合
年利3％で運用できたと仮定すると（あくまでざっくりです）、
- 20年後：
→ 約 1,260万円 - 30年後：
→ 約 1,700万円
元本700万円が、時間を味方につけることで
倍近くに育ってくれるイメージです。
300万円取り崩して、残り400万円を運用した場合
同じく年利3％・同じ期間でシミュレーションすると、
- 20年後（元本400万円）：
→ 約 720万円 - 30年後（元本400万円）：
→ 約 970万円
となります。
20年・30年後の“差”
- 20年後：
- 700万円運用 → 約1,260万円
- 400万円運用 → 約720万円
- 差：約540万円
- 30年後：
- 700万円運用 → 約1,700万円
- 400万円運用 → 約970万円
- 差：約730万円
もちろん、実際の運用成績は上下しますし、
3％で回り続ける保証なんてどこにもありません。
それでも、
「今ここで300万円を取り崩してしまう」という決断は、
将来の私のお財布にとっては、数百万円単位のインパクトがある
というのは、頭では分かってしまうんですよね…。
だからこそ、
- 毎月返済を軽くするために頭金を入れたい気持ち
- 将来の自分の資産を減らしたくない気持ち
この2つの間で、今かなり揺れています。
物件条件を落としてまで買いたいか？という自問自答
もう一つ、最近ぐるぐる考えているのがここ。
「借入額を抑えるために、物件の条件を落としてまで買いたいのか？」
- 駅から少し遠い
- 広さはあるけれど、資産性はそこまで高くなさそう
- 管理状況も“普通”レベル
こういった物件であれば、
借入額を2,500万～3,000万円くらいに抑えられるかもしれません。
でも、
- 独身の私にとっては「駅チカで生活がコンパクトに完結すること」が大事
- 定年後に手放したくなったとき、駅チカ物件の方が売りやすい
- だからこそ、築年数や若干の狭さを許容してでも、立地重視で選びたい
と思っている自分もいます。
「そこまでして借金を背負ってまで買いたい物件なのか？」
「この物件だからこそ悩んでいるのか？」
このあたりは、まだ自分の中で整理しきれていません。
今の結論（まだ白黒ついていません）
正直に言うと、現時点で
- 「買う！」とも
- 「やめる！」とも
まだハッキリは決められていません。
ただ、これからやることは決まっています。
- 実際にローンの事前審査を出してみて、現実的な借入可能額を確認する（既に開始）
- 年収を上げるためのキャリアプランも同時に考える
- 投資信託をどこまで守り、どこから住まいのために回すのか
→ FP3級の勉強も始めて、お金全体のバランス感覚を身につけたい
この記事は、
「こうすべき」という結論を出すためのものではなく、
同じように
「年収とローンのバランス」
「頭金と投資」
「理想の物件と現実」
の間で揺れている人に向けて、
「こんなふうに悩んでいる40代独身もここにいますよ〜」
と、そっと手を振るような気持ちで書きました。
これからも、マンション購入記では
キラキラした“購入したいです！”の話だけでなく、
こういうモヤモヤの過程も含めて記録していこうと思っています。
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